Kaufvertrag

Vor Vertragsabschluß

Der Privatvertrag
Der notarielle Kaufvertrag- Escritura puplica
Das Eigentumsregister und die Eintragung der Escritura publica

Der Privatvertrag

Im Gegensatz zu vielen anderen Ländern der EU kann in Spanien das Eigentum an einer Immobilie auch aufgrund eines Privatvertrages (mündlich o. schriftlich) übertragen werden. Käufer und Verkäufer können bei Nichteinhaltung von Privatvertragen somit gerichtlich auf Erfüllung oder Schadensersatzzahlung klagen.

Wegen dieser Formfreiheit ist es in Spanien üblich, zunächst einen Privatvertrag zu schließen, der alles wesentlichen Vereinbarungen inkl. der Liegenschaftsbezeichnung sowie den Kaufpreis verbindlich regelt.

Die auf Mallorca normalerweise gewählte Vertragsform ist der Optionsvertrag. Der Käufer bezahlt üblicherweise 10% vom Kaufpreis an den Verkäufer und dieser verpflichtet sich im Gegenzug, das Objekt bis zum vereinbarten Termin nur an den Optionsnehmer zu verkaufen.
Läuft die vereinbarte Frist ab, ohne das der Käufer den Verpflichtungen des Optionsvertrages nachkommt, so verliert er die geleistete Anzahlung.

Die Wahl eines solchen Vertrages ist vor allem für denjenigen Erwerber sinnvoll, der für die Kaufpreiszahlung eine Bankfinanzierung nutzen möchte und dafür noch etwas Zeit benötigt. Während dieser Zeit ist dem Käufer durch die Wahl des Optionsvertrages die rechtliche Reservierung der Liegenschaft gesichert.

Zahlungen auf Optionsverträge können durch Zahlung auf ein Treuhandkonto- am besten bis zum Abschluss der notariellen Kaufurkunde, erfolgen.

Der notarielle Kaufvertrag- Escritura publica (Öffentliche Urkunde)



Der vor dem Notar geschlossene Kaufertrag "Escritura publica" ist die Vorraussetzung für den Eintrag im "Registro de la Probiedad", dem spanischen Eigentumsregister.

Zur Erstellung dieses Kaufvertrages werden die Vereinbarungen des üblicherweise geschlossenen Privatvertrages ( oftmals Optionsvertrag ) zugrunde gelegt und um die gesetzlich erforderlichen Angaben erweitert. Der ebenso erforderliche aktuelle Grundbuchauszug wird direkt vom Notariat beim Eigentumsregister angefordert, aus dem die tatsächliche Grundbuch- und Eigentumsverhältnisse inklusiver eventueller Belastungen hervorgehen.

Bei Beurkundung der "Escritura publica" muss darauf geachtet werden, das sämtliche Belastungen, die sich aus dem Grundbuch ergeben, während der Beurkundung ausgetragen werden. Sprich, sind Darlehen im Grundbuch eingetragen wird die Gläubigerbank zum Beurkundungstermin geladen und gegen Aushändigung des noch geschuldeten Betrages aufgefordert die Löschung des eingetragenen Darlehens zu bewilligen. Ebenso sollte der Verkäufer zum Notartermin den Nachweis über die Zahlung von laufenden Grundsteuern anderen laufenden Gemeindekosten sowie den Nachweis der Zahlung der Strom- und Wasserrechnung erbringen. Bei der Protokollierung von Wohnungskaufverträgen ist außerdem der Nachweis des Verwalters der Gemeinschaftskosten vorzulegen.

Sofort nach Unterzeichnung der "Escritura publica" wird der Notar auf Aufforderung durch den Käufer die soeben protokollierte 2 Escritura publica" per Telefax an das Grundbuchamt senden, wodurch zunächst eine Eintragungssperre ausgelöst wird, was bedeutet, dass evtl. andere über diese Immobilie vorgenommene notarielle Kaufurkunden nicht in das Eigentumsregister eintragungsfähig sind.

Das Eigentumsregister ( Registro de la Probiedad) und Eintragung der "Escritura publica"

Es ist richtig, dass in Spanien Immobilien wirksam- auch ohne Eigentumsbeschreibung im " Registro de la Probiedad"- erworben werden können. Dem Register kommt jedoch eine sehr wichtige Aufgabe zu. Es schafft die nur schwer wiederlegbare Vermutung, dass derjenige im Register als Eigentümer eingetragene auch der rechtmäßige Eigentümer ist.

Somit wird der gutgläubige Erwerb von dem im Register eingetragenen Eigentümer, der eventuell nicht mehr Eigentümer ist, geschützt. Demzufolge ist die Eigentumsumschreibung
Im Register praktisch unerlässlich, denn nur mit Eintrag im Eigentumsregister kann das Eigentumsrecht gegenüber Dritten gesichert werden.

Die vor dem Notar protokollierte "Escritura publica" wird vom Käufer beim Eigentumsregister, zusammen mit den Zahlungsbelegen des Notariats sowie des Finanzamt bzgl. Mehrwert- bzw. Grunderwerbsteuer zur Eintragung eingereicht. Bis zur endgültigen Eintragung des Eigentumsrecht können einige Wochen vergehen.

Aufgrund eventueller Sprachprobleme bei erforderlichen Behördengängen sowie der Erfordernis Fristen zur Gebühren- und Steuerzahlungen einzuhalten, ist dem Erwerber zu empfehlen fachkundige Hilfe in Anspruch zu nehmen. Diesen Service bieten alle mit Kuhrau Immobilien arbeitenden Notariate und Gestorias an.